{"id":2068,"date":"2023-12-24T07:00:00","date_gmt":"2023-12-24T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/nuevodigitaldeescobar.com.ar\/?p=2068"},"modified":"2023-12-22T14:26:20","modified_gmt":"2023-12-22T17:26:20","slug":"alquileres-los-cambios-a-los-que-hay-que-prestarles-mucha-atencion-antes-de-firmar-un-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nuevodigitaldeescobar.com.ar\/?p=2068","title":{"rendered":"Alquileres: los cambios a los que hay que prestarles mucha atenci\u00f3n antes de firmar un contrato"},"content":{"rendered":"

En este contexto de cambios sustanciales en los contratos de alquiler en Argentina, es fundamental que propietarios e inquilinos comprendan aspectos esenciales antes de formalizar un acuerdo.<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n

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La Ley de Alquileres, sancionada en 2020 y recientemente reformada en el Congreso, deja de tener vigencia desde hoy para los nuevos contratos habitacionales a largo plazo. Tras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) emitido por el gobierno de Javier Milei se implementar\u00e1 la nueva disposici\u00f3n para la formalizaci\u00f3n de acuerdos entre propietarios e inquilinos.<\/p>\n

A partir de ahora, los contratos de alquiler de vivienda regresar\u00e1n a las disposiciones establecidas en el C\u00f3digo Civil y Comercial, en l\u00ednea con la pr\u00e1ctica anterior a la ley.<\/p>\n

Es relevante recordar que el C\u00f3digo Civil, redactado por Dalmacio V\u00e9lez Sarsfield y en vigor desde 1869 hasta 2015 (cuando fue reformado), establec\u00eda que \u201cLas convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma\u201d<\/em>. Este principio, de naturaleza liberal tienen concordancia con la l\u00ednea libertaria que sigue el gobierno que asumi\u00f3 el 10 de diciembre \u00faltimo.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, se presenta una gu\u00eda pr\u00e1ctica sobre los nuevos acuerdos que se celebrar\u00e1n de manera libre entre las partes. Es importante se\u00f1alar que el DNU deber\u00e1 ser evaluado por la Comisi\u00f3n Bicameral Permanente de Tr\u00e1mite Legislativo del Congreso.<\/p>\n

La Comisi\u00f3n Bicameral cuenta con un plazo de 10 d\u00edas h\u00e1biles para emitir dictamen sobre la validez del decreto y remitirlo al plenario de ambas c\u00e1maras para su consideraci\u00f3n. En caso de que la Comisi\u00f3n no se expida en ese per\u00edodo, las C\u00e1maras est\u00e1n obligadas a abordar el tratamiento del DNU por iniciativa propia.<\/p>\n

Tanto el Senado como la C\u00e1mara de Diputados tienen la facultad exclusiva de aceptar o rechazar el DNU, sin posibilidad de introducir enmiendas, modificaciones o agregados. La decisi\u00f3n se toma por mayor\u00eda absoluta de los presentes, es decir, la mitad m\u00e1s uno. En caso de que ninguna de las C\u00e1maras lo someta a tratamiento, el DNU quedar\u00e1 autom\u00e1ticamente vigente.<\/p>\n

Qu\u00e9 cambi\u00f3<\/strong><\/span><\/h3>\n

En cuanto a las modificaciones, la medida implica que los contratos celebrados a partir de ahora se regir\u00e1n por las disposiciones del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. A continuaci\u00f3n, detalles que deben saber propietarios e inquilinos para comprender c\u00f3mo ser\u00e1n los acuerdos realizados de manera libre entre las partes.<\/p>\n

1 – Plazo:<\/strong><\/span> No existe plazo m\u00ednimo legal para ning\u00fan tipo de contrato de locaci\u00f3n (vivienda o restantes destinos). El plazo ser\u00e1 el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo ser\u00e1 de 2 a\u00f1os para locaciones habitacionales y de 3 a\u00f1os para restantes destinos.<\/p>\n

2 – Precio:<\/strong> <\/span>Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilizaci\u00f3n de \u00edndices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.<\/p>\n

Si el \u00edndice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizar\u00e1 un \u00edndice oficial de caracter\u00edsticas similares que publique el Instituto Nacional de Estad\u00edstica y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el pa\u00eds que emita la moneda de pago pactada, aclara el documento.<\/p>\n

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Las normas para firmar los nuevos contratos experimentar\u00e1n modificaciones detalladas en el DNU.<\/figcaption><\/figure>\n

3 – Resoluci\u00f3n anticipada:<\/strong><\/span> \u201cEl locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locaci\u00f3n. Se establece una \u00fanica indemnizaci\u00f3n en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato\u201d<\/em>, dijo Enrique Abatti (h.) del estudio Abatti & Rocca abogados y directivo de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n

4 – Periodicidad del pago:<\/strong><\/span> Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios per\u00edodos juntos, lo que antes estaba vedado.<\/p>\n

5 – Fianza, garant\u00eda:<\/strong> <\/span>Se otorg\u00f3 total libertad para determinar la garant\u00eda y fianzas de los contratos, como as\u00ed tambi\u00e9n la moneda de los dep\u00f3sitos en garant\u00eda, debiendo las partes acordar el plazo de restituci\u00f3n del mismo.<\/p>\n

6 – Se realizan derogaciones o modificaciones:<\/span> <\/strong>En algunos art\u00edculos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej. mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, entre otros).<\/p>\n

7 – No hay de declarar los contratos en AFIP.<\/strong><\/span><\/p>\n

8 – El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador.<\/strong><\/span><\/p>\n

9 – Ya no se requiere la realizaci\u00f3n de una mediaci\u00f3n prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo.<\/strong><\/span><\/p>\n

10 – Se permitir\u00e1 que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera<\/strong>,<\/span> y los jueces no podr\u00e1n convertir el precio a pesos, a menos que el acuerdo establezca expresamente lo contrario.<\/p>\n

11 – El inquilino tiene la opci\u00f3n de rescindir el contrato en cualquier momento<\/strong>,<\/span> pagando el 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde la notificaci\u00f3n de rescisi\u00f3n hasta la fecha acordada de finalizaci\u00f3n. Adem\u00e1s, puede dar por terminado el contrato si el propietario no mantiene la unidad en condiciones adecuadas para su uso, a menos que el da\u00f1o haya sido causado directa o indirectamente por el inquilino. El inquilino tambi\u00e9n puede rescindir el contrato si el propietario incumple la garant\u00eda de evicci\u00f3n o la de vicios redhibitorios.<\/p>\n

Opiniones<\/strong><\/span><\/h3>\n

Referentes de entidades inmobiliarias afirman que, despu\u00e9s de a\u00f1os de reclamos, finalmente fueron escuchados. Desde la implementaci\u00f3n de la ley sancionada en 2020, su postura siempre fue de rechazo constante.<\/p>\n

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Especialistas sostienen que poco a poco volver\u00e1 a crecer la oferta de propiedades en alquiler habitacional a largo plazo despu\u00e9s de m\u00e1s de dos a\u00f1os de ca\u00edda de propuestas.<\/figcaption><\/figure>\n

Diego Frangella, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario porte\u00f1o, expres\u00f3: \u201cEn primer lugar, estamos de acuerdo con la derogaci\u00f3n. El sector fue atendido en lo que respecta al acuerdo de partes, as\u00ed como tambi\u00e9n en la vuelta a los 24 meses en los contratos de vivienda. Estamos analizando en profundidad todo el DNU para emitir una opini\u00f3n de manera responsable en aspectos relacionados con la profesi\u00f3n y sus implicancias\u201d<\/em>.<\/p>\n

Los expertos sostienen que la oferta comenzar\u00e1 a aumentar de manera sistem\u00e1tica, impulsando as\u00ed un crecimiento. Actualmente, a nivel nacional, se registra una disminuci\u00f3n del 50% en todas las plazas, y especialmente en la ciudad de Buenos Aires, una ca\u00edda de casi el 80% interanual.<\/p>\n

Mirta L\u00edbera, presidenta de la C\u00e1mara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires, concluy\u00f3: \u201cEntendemos que habr\u00e1 m\u00e1s competencia y gradualmente habr\u00e1 una mayor oferta. Se podr\u00e1n establecer acuerdos entre las partes, permitiendo as\u00ed un incremento en las unidades disponibles para alquiler y m\u00e1s opciones de elecci\u00f3n. La libertad en los contratos se ver\u00e1 reflejada en ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, todo sujeto a c\u00f3mo las partes logren consensuarlo, con la intermediaci\u00f3n de las inmobiliarias\u201d<\/em>.<\/p>\n

(Infobae)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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